危老重建條例

爭取最高容積

經驗豐富的專家,法規實務及重建計劃,爭取最大的容積。

重計計畫

公平客觀分配

第三方估價師計算比例,權利變換機制,公平透明公開。

財務計畫

重建資金協助

提供銀行信賴的興建計畫,協助您重建融資,輕鬆無負擔。

興建計畫
智匯建設的危老流程圖

一條龍優勢

自開發,規劃,銷售,工程到完工交屋,環環相扣,充滿了介面整合的技術與細節。智匯建築團隊專精住宅建設,對於一貫化的整合有豐富的成功經驗。如果您有需要,我們能做到拎包入住。


規劃優勢

好的住宅規劃,需要充分的市場調研,從房型,坪數,總價,到對應的建材設備,皆需要完善的策劃,方能打造符合市場的好產品。對於需要售屋抵費的重建案件而言,是很重要的關鍵因素。


性價優勢

對於重建而言,每一項工程部件與流程時間都是成本。如何妥善配置預算,優化流程要徑,創造最好的質感與最高的性價比配方,是智匯建築多年來積累的經驗優勢。

領導型管理優勢

與開發型團隊,或建經的文件查核團隊不同。智匯團隊為實質執行建設的專業團隊,對於複委託的協力顧問,我們是實質的統籌及執行,能有效的預防及矯正,確保全案順利圓滿的完成。


資源優勢

與臨時拼裝的團隊不同。智匯團隊多年建設經驗,淬煉出許多優質的合作夥伴,專業誠信且負責任。無論是銀行,稅務專家,銷售專家,物業管理,裝修設計等資源,都是智匯團隊提供的附加價值。


穩健優勢

我們的重建計畫及財務計畫更為實際,來自於深厚的建設經驗。對於營造採購的合理性,來自於工程的實務經驗。我們不會提出不切實際的興建坪數及財務計畫,因為我們打造品牌,珍惜所託。

危老重建,智匯建設的資源優勢

都更和危老主要是適用的法源依據不同。大致而言,都更是為大規模基地重建而設計,原是對都市環境好的。鑑於都更實務上窒礙難行,政府因而另外訂定了危老條例,讓較小基地也能重建。兩者的優惠方式及適用條件不同。

合建顧名思義就是地主與建設方合作興建。建方出資金及技術換取建成面積,優點是地主免出資金,缺點是分配方式不透明,容易導致地主間的分配不公平,或與建方之間的猜疑,導致開發困難。因此近年來有轉為委建的趨勢。

委建,顧名思義是委託興建。與早期單一地主的情況不同,現在多為共同委建,有複雜的權利變換,及出售抵費,因此不再單純是營造為主,需要更縝密的事先規劃。優點為面積全數分回,缺點是若規劃不佳,則不利日後出售。

全案管理是危老重建的新模式。建經公司,仲介及開發公司,危老工作站都蜂擁而入。但需留意全案管理者的專業背景,是否真有實質能力與經驗執行建設事務?尤其分散簽約,更會有介面不清,責任不明的高風險,不可不慎。

這要看所屬使用分區,面前道路寬度,基地形狀與規模,及適用獎勵條件而異。原則上,對於委建案件而言,政府核准的坪數全數都歸屬屋主。因此一定要先確立基地範圍,並請專業的建築師評估,不可道聽塗說以免吃虧上當。

對於地主委建有兩種情形。一種是自行出資委託興建,則政府核准的面積全部都可分回。另一種是不想背貸款,透過出售部分面積抵付興建費的方式,此時『抵費效率』便很重要。這也是高房價的區域才能分回較多坪數的原因。

呈上例,假設可蓋50坪,售屋抵付興建費後分回25坪。對原有房屋25坪來說,則是一坪換一坪。但對於原有房屋30坪的屋主來說,便是用很少的費用,換到大幅增值的新屋。這也是三層透天會比五樓公寓更能夠分回的原因。

重建成本包含了工程費用,權利變換,貸款利息及稅捐,管理費用等。其中又以營造費用佔最大宗,約佔總成本七成左右。各項費用大多有市場行情,營造費用則視基地規模,建材設備等級而異,需注意規模越小則單價會越高。

重建基地的各戶別,有店面有頂樓,條件不盡相同。為了公平起見,透過專業估價師鑑價做成權利價值比例。大家按照權值比負擔成本及分回價值。因此鑑價是重建規劃不可省略的花費,時機建議在確立範圍並進行重建規劃時。

未來的房子也會因樓層方位等條件而有價差。我們一樣會委託估價師鑑價。假設您的分回價值是2000萬,而您選配了1800萬,則可找200萬,反之亦然,這就是選屋找補。選配原則以原樓層位次優先,重複且協調不成才以抽籤。

您可以透過選屋機制做理財規劃。假設您分回價值2000萬,假設共同負擔1000萬。若您選配1200萬,應找退800萬。日後結算尚有200萬轉為房貸,以此類推。因此建議在重建規劃前充分溝通,畢竟新建築仍是要考量整體性。

第一,重建茲事體大,涉及多項專業,自己要做好功課,切勿貪小便宜,以免所託非人。第二,若有剛遷入並有高額貸款的,若非高房價高容積地區,則可能無力再承擔新增的興建費用,除非都更,否則皆需要100% 同意。

危老重建|智匯流程

確認意願及範圍

開發評估是基於面積與範圍,因此意願共識是很重要的。

第01步

了解流程與模式

充分了解流程與保障,由專家帶領,其實重建沒那麼難。

第02步

確認比例與權值

透過前置作業,確保未來分回權值才簽約,安心有保障。

第03步